Nhiều ý kiến cho rằng: trong quá trình triển khai thực hiện, Luật Xây dựng 2014 đã xuất hiện một số vướng mắc, hạn chế. Hơn nữa, đến nay, thị trường xây dựng, bất động sản cũng có nhiều thay đổi. Điều này đòi hỏi phải sửa đổi Luật. Trước mắt là sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật này, trong đó có khoản 2, điều 46.
TĂNG NGUỒN CUNG NHÀ Ở GIÁ RẺ NHƯNG HỆ LỤY KHÓ LƯỜNG
Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.
Theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), quy định này đã dẫn đến tình trạng “khoét lõm”, xây dựng tràn lan các “chung cư mini” tại các đô thị lớn. Từ đó, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Đồng thời gây mất mỹ quan và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy cũng như thiếu các tiện ích, dịch vụ phục vụ cư dân.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 2 điều 46 Luật Nhà ở 2014 theo hướng bỏ hẳn việc cấp sổ đỏ cho chung cư mini, chỉ cho phép kinh doanh cho thuê nhà mà thôi.
Cụ thể, cần quy định là: “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai phòng ở trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi phòng ở theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, thì chủ sở hữu được kinh doanh cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật”.
Để phát triển phân khúc này một cách quy củ, bài bản, Nhà nước và Chính quyền địa phương cần đầu tư trước hạ tầng, các công trình phúc lợi…, có thể bằng hình thức xã hội hoá với tầm nhìn 20-30 năm, nhằm tránh gây áp lực lên hạ tầng hiện hữu cũng như tránh những hệ luỵ không đáng có khác.
Cũng bàn về vấn đề trên, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phân tích: thực tế, nhu cầu về chỗ ở của những đối tượng có thu nhập thấp tại các đô thị là rất lớn. Mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội nhưng đại đa số doanh nghiệp vẫn không mặn mà tham gia lĩnh vực này vì lợi nhuận không cao. Do đó, nguồn cung sản phẩm thuộc phân khúc này ngày càng khan hiếm. Trong khi giá nhà ở thương mại tại các khu đô thị vệ tinh, đô thị lớn thì ngày càng tăng.
Như thế, có thể nói, quy định tại Luật nhà ở 2014 đã tạo cơ chế thông thoáng cho người dân tham gia tạo dựng nhà ở cho những người thu nhập thấp tại các tỉnh thành lớn.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, loại hình chung cư mini phát triển mạnh và cũng bộc lộ nhiều bất cập. Việc phát triển nhanh chóng, tràn lan kéo theo gia tăng mật độ dân số, vượt nhiều lần tiêu chuẩn về diện tích m2 nhà ở trên đầu người, gây hệ luỵ khó lường cho cả khu vực và thành phố. Cụ thể như: tắc nghẽn giao thông, biến động dân số, rủi ro cháy nổ, tiềm ẩn mất an ninh xã hội…
Đồng thời gây quá tải trong công tác quản lý đối với chính quyền địa phương, quá tải về hạ tầng (hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, ánh sáng công cộng, cây xanh, thông tin viễn thông, trường học, cơ sở khám chữa bệnh…). Bởi vậy đòi hỏi phải siết chặt không chỉ trong việc cấp sổ đỏ mà còn trong cấp phép xây dựng các chung cư mini.
Để phát triển phân khúc này một cách quy củ, bài bản, Nhà nước và Chính quyền địa phương cần đầu tư trước hạ tầng, các công trình phúc lợi…, có thể bằng hình thức xã hội hoá với tầm nhìn 20-30 năm, nhằm tránh gây áp lực lên hạ tầng hiện hữu cũng như tránh những hệ luỵ không đáng có khác.
CẦN THÊM CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ GIÁ RẺ
Trong khi đó, từ góc độ là người chuyên tìm mua đất để đầu tư xây dựng chung cư mini, anh Nguyễn Xuân Phương (quận Thanh Xuân) đánh giá: Tại Hà Nội, chung cư mini đã nở rộ từ nhiều năm nay. Đây là phân khúc thị trường ngách, có tính thanh khoản cao bởi nhu cầu lớn, giá bán lại rẻ hơn nhiều so với các chung cư do doanh nghiệp xây dựng.
Chỉ dưới 1 tỷ đồng là đã có thể mua được căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực đông dân cư. Tuy nhiên, để có giá bán như thế, các mảnh đất xây chung cư mini thường ở ngõ, ngách, nên rất khó đáp ứng được các quy định mà Luật đưa ra về hệ thống hạ tầng, phòng cháy chữa cháy… Vì vậy, dù đã có quy định nhưng để được cấp sổ đỏ cũng không phải dễ.
“Đề nghị Bộ Xây dựng trong khi chờ sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở 2014 thì đề xuất Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét sớm sửa đổi một số quy định của Luật Nhà ở 2014 không còn phù hợp, đang làm ách tắc nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở; cản trở sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản; làm cho người tiêu dùng bị thiệt hại”.
ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA
Nhiều chuyên gia cũng nhìn nhận, việc các chung cư mini thường được xây dựng ở những khu đông đúc, chật chội, đường vào nhỏ hẹp dễ tạo thành những ổ chuột trong tương lai. Cộng với việc thiếu quản lý nên hậu quả cũng rất khó lường. Hơn nữa, để thúc đẩy văn minh đô thị, các khu nhà ở nên tập trung tại những dự án quy mô lớn, có đủ diện tích đất để xây các công trình dịch vụ, ít nhất là đáp ứng tối thiểu nhu cầu sinh hoạt của người dân cũng như làm đường đủ rộng cho xe cứu thương, cứu hoả có thể tiếp cận được…
Do đó, thay vì khuyến khích phát triển loại hình nhà ở này, Nhà nước cần có thêm những chính sách phù hợp nhằm thu hút sự tham gia của cả doanh nghiệp lẫn cá nhân phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội tại các dự án được Nhà nước quản lý chặt chẽ.
Còn nếu giữ nguyên quy định trên thì phải kiểm soát kỹ ngay từ khi cấp phép, phải xem mảnh đất diện tích bao nhiêu? thiết kế xây dựng như thế nào? tác động đến quy mô dân số, hạ tầng khu vực ấy ra sao?…
Chỉ khi đáp ứng đủ tiêu chuẩn về chung cư thì mới cho xây. Việc xây dựng cũng phải được giám sát chặt chẽ trong và sau khi xây bởi cả chính quyền địa phương lẫn khách hàng. Qua đó, nhằm đưa hoạt động tạo dựng loại hình nhà ở này vào quy củ, đồng thời tránh cơ chế xin – cho…
Bên cạnh đó, cũng cần nhanh chóng tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý để thúc đẩy nguồn cung nhà ở thuộc nhiều phân khúc nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu nhà ở của người dân.
Về chung cư mini, khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: “Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.”
