Trong suốt cuộc suy thoái kinh tế cách đây 1 thập kỷ, trung bình giá nhà đã giảm khoảng 10%, cuốn phăng hàng nghìn tỷ USD giá trị khỏi loại tài sản có quy mô lớn nhất thế giới. Mặc dù lần này thị trường nhà đất không phải là nguyên nhân kích hoạt cuộc khủng hoảng, các nhà đầu tư và chủ sở hữu nhà vẫn dự đoán kịch bản tồi tệ nhất sẽ xảy ra, bởi vì rõ ràng Covid-19 sẽ đẩy kinh tế toàn cầu vào cuộc suy thoái sâu nhất kể từ những năm 1930.
Nhưng cuối cùng thì điều bi quan đó đã không xảy ra. Trong quý II, giá nhà tăng lên tại hầu hết các nước có thu nhập thuộc nhóm trung bình và cao. Ở các nước phát triển, giá tăng trung bình 5%. Cổ phiếu của các công ty xây dựng và môi giới bất động sản giảm 25% ở thời điểm đầu dịch đến nay đã gần như hồi phục hoàn toàn.
Một số thị trường thậm chí bùng nổ. Tháng 8, giá nhà ở Đức tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Đà tăng mạnh ở Hàn Quốc và một số thành phố ở Trung Quốc đã khiến giới chức quyết định thắt chặt luật quản lý người mua bất động sản. Ở Mỹ, trong quý II giá trung bình trên mỗi foot vuông đã tăng nhanh hơn so với bất kỳ quý nào trong giai đoạn trước thềm khủng hoảng tài chính 2007-09.
Có 3 yếu tố giải thích điều này: chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa và quan điểm của người mua thay đổi.
Trước tiên hãy xem xét chính sách tiền tệ. Năm nay trung bình các NHTW trên toàn thế giới đã hạ lãi suất cơ bản 2 điểm phần trăm, từ đó làm giảm lãi suất cho vay thế chấp. Người Mỹ hiện chỉ phải gánh mức lãi suất 2,9%/năm đối với 1 khoản vay thế chấp lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm, trong khi đầu năm con số là 3,7%.
Đã có nhiều nghiên cứu chỉ ra mối liên hệ chặt chẽ giữa lãi suất thực giảm và giá nhà tăng. Một số người đi vay có thể tận dụng lãi suất thấp để vay nhiều hơn, hoặc một số người khác thì dễ quản lý khoản vay của mình hơn. Người mua cũng sẵn sàng trả nhiều tiền hơn cho bất động sản vì lợi suất thu được từ các loại tài sản khác đều giảm. Ở cả Anh và Mỹ, lượng cho vay thế chấp đều đang ngang bằng với mức đỉnh của thời kỳ hậu khủng hoảng tài chính.
Tất nhiên không phải tất cả mọi người đều dễ đi vay hơn. Thậm chí trên thực tế nhiều người gặp khó khăn hơn. Các công ty môi giới vì lo sợ những ảnh hưởng của Covid-19 lên nền kinh tế trong dài hạn đã giảm giải ngân những khoản cho vay rủi ro cao. Không giống như các đợt tăng giá nhà trước đây, có rất ít bằng chứng cho thấy quy định cho vay được nới lỏng.
Có lẽ yếu tố thứ 2 – chính sách tài khóa – có nhiều tác động hơn. Trong 1 cuộc suy thoái thông thường, vì mọi người mất việc làm và thu nhập của họ sụt giảm, các vụ tịch biên nhà sẽ kéo giá nhà đi xuống – không chỉ bởi vì nguồn cung nhà ở trên thị trường tăng lên mà còn bởi vì hồ sơ tín dụng của những người có nhà bị tịch biên sẽ “dính chàm” và họ càng khó đi vay hơn.
Tuy nhiên lần này chính phủ các nước giàu đã làm mọi cách để bảo toàn thu nhập của các hộ gia đình. Các đợt phát tiền thông qua trợ cấp lương, chương trình nghỉ phép và mở rộng trợ cấp có tổng giá trị lên tới 5% GDP. Trong quý II, thu nhập khả dụng của các hộ gia đình ở các nước G7 đã tăng khoảng 100 tỷ USD so với trước dịch bất chấp hàng triệu việc làm biến mất.
Ngoài ra còn có những biện pháp hỗ trợ trực tiếp thị trường nhà ở. Ví dụ, Tây Ban Nha cho phép người đi vay giãn nợ trong khi Nhật Bản yêu cầu các ngân hàng trì hoãn thu khoản nợ gốc của các khoản vay thế chấp. Hà Lan tạm thời cấm tịch biên nhà. Trong quý II, số vụ tịch biên nhà ở Mỹ thấp nhất kể từ 1984.
Nguyên nhân thứ ba là quan điểm của người tiêu dùng thay đổi. Năm 2019, các hộ gia đình ở các nước OECD dành khoảng 19% chi tiêu cho các khoản liên quan đến nhà ở. Với 20% số nhân viên văn phòng tiếp tục làm việc tại nhà, nhiều người sẽ muốn có 1 ngôi nhà tốt hơn.
Đã có những bằng chứng cho thấy mọi người đang nâng cấp đồ dùng trong nhà. Và họ cũng muốn có nhiều không gian hơn. Mặc dù thị trường nhà đất New York và San Francisco trông có vẻ yếu ớt, ít nhất là ở Mỹ người dân đang có xu hướng rời khỏi thành phố để về vùng ngoại ô sinh sống. Dữ liệu từ sàn bất động sản Zillow cho thấy giá nhà ở vùng thành thị và vùng ngoại ô đang tăng với tốc độ ngang nhau nhưng giá ở nông thôn đang tăng trưởng chậm hơn.
Khách hàng muốn tìm những ngôi nhà lớn hơn ở gần nơi họ đang sinh sống. Ở Anh, giá của những ngôi nhà biệt lập đang tăng khoảng 4%, so với mức tăng 0,9% của các căn hộ. Đặc biệt những nhà có vườn tược xung quanh bán chạy hơn hẳn.
Liệu giá nhà sẽ tiếp tục tăng? Các gói giải cứu kinh tế đang bị thu hẹp và không ai biết điều gì xảy ra khi chúng kết thúc. Tương lai khó đoán cũng khiến dòng vốn đầu tư suy giảm: ở Mỹ hoạt động xây dựng nhà cửa đã giảm 17% kể từ khi Covid-19 ập đến. Cuộc suy thoái trước cho thấy kể cả khi nền kinh tế phục hồi thì ngành xây dựng vẫn có độ trễ. Có lẽ cần đến nhiều thứ hơn nữa chứ không phải là 1 cuộc suy thoái sâu nhất kể từ Đại khủng hoảng để làm thị trường nhà đất đảo lộn.
Tham khảo The Economist
