Đây là một phần kiến nghị của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HOREA) tại Hội thảo khoa học với chủ đề “Phát triển thị trường bất động sản, nhà ở minh bạch, bền vững thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” do Ban Kinh tế Trung ương chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng và HOREA tổ chức cuối tuần qua.
VƯỚNG MẮC THỂ CHẾ KHIẾN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN GIẢM MẠNH
Tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu chỉ ra những điểm nghẽn về Luật gây cản trở đến phát triển thị trường bất động sản, nhà ở minh bạch và bền vững. Cụ thể,
Quá trình đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại thường mất khoảng trên dưới 05 năm, thậm chí trên dưới 10 năm, nhưng chủ đầu tư không được quyền tự do chuyển nhượng dự án (M&A) theo nhu cầu kinh doanh. Bởi lẽ, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, sau khi đã có Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã làm hạn chế quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong hoạt động M&A và không tạo được nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Thị trường bất động sản chưa có các nguồn vốn trung dài hạn; hầu như chưa có các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT); cũng chưa có các tổ chức đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp có uy tín như nhiều nước, tương tự Fitch Ratings.
Do quy định chỉ được tính các khoản chi phí hợp pháp, hợp lệ, hợp lý được Luật Thuế công nhận, nên giá thành (danh nghĩa) sản phẩm nhà ở thấp hơn rất nhiều so với chi phí thực tế mà chủ đầu tư đã bỏ ra, trong đó, có cả các “chi phí không tên” và do không được công nhận là chi phí, nên bị coi là “lợi nhuận” phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trên các chi phí không được tính này. Nhưng cuối cùng, tất cả mọi chi phí của chủ đầu tư đều tính trong giá bán, mà người mua nhà phải gánh lấy khi mua nhà.
Một số khoản thu ngân sách nhà nước chưa hợp lý đối với dự án nhà ở thương mại, đơn cử khoản thu “tiền sử dụng đất” không hợp lý đối với các dự án nhà ở thương mại.
Theo ông Lê Hoàng Châu, với việc thu tiền sử dụng đất theo phương thức trực thu, thu một lần này, sẽ không tái tạo nguồn thu ngân sách nhà nước cho các nhiệm kỳ sau. Nếu thay thế cách thu “tiền sử dụng đất” bằng “sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chuyển thành đất ở”, thì sẽ tạo một nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước. Nếu thực hiện sắc thuế này nên đồng thời bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay, để tránh tình trạng thuế chồng thuế.
Chủ tịch HOREA đánh giá, do những vướng mắc về thể chế pháp luật, tại Tp. Hồ Chí Minh, từ tháng 12/2015-09/2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng. Hoặc từ ngày 07/03/2017, có khoảng 158 mặt bằng, hoặc dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý, đã phải dừng triển khai để thực hiện việc rà soát, kiểm tra về pháp lý. Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua.
