Đơn vị này cho rằng, để phát triển đô thị bền vững, có năng lực cạnh tranh trong nước, hoặc trên phạm vi toàn cầu thì phải có các “điều kiện cần và đủ”.
“Điều kiện cần” phải có để phát triển đô thị bao gồm hai nhân tố chính là có quy mô dân số và có quy mô diện tích phù hợp với từng loại hình đô thị. Trong đó “cơ cấu dân số vàng” với lực lượng lao động được đào tạo và kỹ năng là nhân tố có tính quyết định nhất.
Nhưng đi đôi với “điều kiện cần” thì phải có các “điều kiện đủ” không thể thiếu, đó là quy mô nền kinh tế đô thị, là phương thức phát triển, vận hành nền kinh tế đô thị và khung thể chế pháp luật kiến tạo môi trường đầu tư, kinh doanh, để huy động các nguồn lực phát triển đô thị bền vững.
Đô thị muốn phát triển bền vững thì phải thực hiện đồng bộ cả phát triển các khu đô thị mới đi đôi với cải tạo, chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị cũ theo quy hoạch như hai cái cánh của chim phượng hoàng.
Phát triển các khu đô thị mới là cần thiết để đảm bảo quy mô đô thị, quy mô nền kinh tế đô thị và chủ yếu là phát triển “đô thị nén” với nhà cao tầng để sử dụng đất “tiết kiệm, có hiệu quả”, dành nhiều không gian trên mặt đất cho giao thông, cây xanh và các công trình phục vụ lợi ích công cộng. Tuy nhiên, qua đại dịch CoViD-19 thì cần hoàn thiện bộ tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng nhà cao tầng không để lây lan virus trong toà nhà.
Nhưng, phát triển các khu đô thị mới vẫn có “giới hạn”, có “điểm dừng” theo ranh quy hoạch đô thị, như tại các nước công nghiệp phát triển đã định hình rất rõ khu vực đô thị, khu vực nông nghiệp nông thôn. Tuy nhiên, khi động lực phát triển của đô thị bị suy yếu thì vẫn cần thiết xem xét điều chỉnh quy hoạch, mở rộng ranh đô thị, chứ không “cứng nhắc” giữ ranh cũ. Đồng thời, đô thị luôn nằm trong “mạng lưới đô thị, chùm đô thị” không phụ thuộc vào địa giới hành chính.
Bên cạnh đó, phải kiểm soát và khắc phục xu thế phát triển đô thị theo chiều rộng kiểu “vết dầu loang” như các đô thị ở nước ta trong mấy chục năm qua, vừa sử dụng lãng phí quỹ đất, vừa khó đầu tư hệ thống giao thông đô thị có sức chở lớn như metro.
Cũng theo HoREA, cải tạo, chỉnh trang, tái phát triển đô thị phải là hoạt động thường xuyên, rất quan trọng để đảm bảo đô thị phát triển bền vững. Nhận thấy, theo thời gian thì các “khu đô thị mới” rồi sẽ trở thành các “khu vực đô thị cũ”, lại trở thành đối tượng cải tạo, chỉnh trang, tái phát triển đô thị. Do vậy, hoạt động cải tạo, chỉnh trang, tái phát triển đô thị là hoạt động thường xuyên, quan trọng nhất.
Nước ta hiện có 863 đô thị. Đến năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá cả nước đạt khoảng 40%, nhưng xét về chỉ tiêu quy mô dân số thì tỷ lệ đô thị hoá chỉ đạt 36,8%. Nhìn chung, nước ta chưa hình thành được mạng lưới đô thị quốc gia cân đối, hài hoà, bổ trợ lẫn nhau và còn “châm chước” một số tiêu chí khi phân loại đô thị.
Theo HoRRA, các đô thị trên thế giới đều có quá trình hình thành, phát triển như một cơ thể sống. Có những đô thị có lịch sử hàng trăm năm vẫn tiếp tục phát triển hiện đại, bền vững; có đô thị phát triển nhanh nhưng không bền vững; có đô thị thiếu động lực phát triển và cũng có đô thị bị suy thoái đang dần lụi tàn.
Hiệp hội nhận thấy, đô thị là khu vực tập trung đông dân cư sinh sống và chủ yếu hoạt động trong những lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội, du lịch, dịch vụ của cả nước hoặc vùng lãnh thổ, như thị trấn, phường, quận, thị xã, thành phố, trong đó có thành phố trực thuộc cấp tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương.
