Thị trường bất động sản đang là vấn đề được quan tâm nhất hiện nay với nhiều biến động lớn, suy giảm cả về nguồn cung lẫn lượng giao dịch. Chúng tôi đã có buổi phỏng vấn độc quyền với ông Thùy Nguyên, Founder của Bess & Company, tổ chức tư vấn và hỗ trợ quản trị cho các doanh nghiệp startups & SMEs tại Việt Nam, để nghe chia sẻ về các ảnh hưởng đến các doanh nghiệp và cá nhân đang tham gia vào thị trường Bất động sản và định hướng giải pháp cho các vấn đề cấp thiết này.
Thưa ông, tổng quan tác động vĩ mô ảnh hưởng đến ngành bất động sản như thế nào?
Về bản chất, bất động sản là một loại tài sản mang tính chất hữu hạn, tức là nó có giới hạn. Do đó, giá trị của bất động sản sẽ tăng lên trong tương lai bởi vì dân số sẽ tăng nhưng đất sẽ không tăng. Đây là một trong những yếu tố khiến bất động sản đặc biệt so với các loại hàng hóa khác. Bên cạnh đó, vì bất động sản là một loại tài sản nên nó cần được đưa vào sử dụng trong đời sống. Ví dụ: làm nhà ở, thương mại, cho thuê văn phòng hoặc là các điểm bán lẻ,…
Tuy nhiên, ở một số quốc gia, bất động sản chưa được quy hoạch tốt và chưa được đưa vào sử sụng vẫn được coi là một loại tài sản. Hiện tại, người dân Việt Nam đang giao dịch loại bất động sản này rất nhiều với tính chất đầu cơ nên thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng rất lớn khi có một yếu tố vĩ mô tác động, ví dụ như Nhà nước điều chỉnh chính sách về tiền gửi ngân hàng hoặc điều chỉnh lạm phát,…
Khi đó, các nhà đầu tư sẽ đầu tư ồ ạt làm giá đất tăng. Tuy nhiên, giá đất tăng lên sẽ khiến tiền đọng lại và hàng hóa trong nền kinh tế bị tắc lại, không thể lưu thông khiến cho Nhà nước phải điều chỉnh để thị trường bất động sản trở về trạng thái bình thường. Vì vậy, các nhà đầu tư bắt đầu rút hết tiền và bắt đầu đầu tư vào những lĩnh vực khác như gửi ngân hàng, đầu tư vào vàng, đầu tư vào doanh nghiệp.
Đặc biệt, nhu cầu của các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở Việt Nam thường quan tâm nhiều đến phân khúc đất nền bởi nó có khả năng tăng giá rất mạnh. Trong trong giai đoạn có điều chỉnh vĩ mô, giả sử, thị trường chia thành: 20 % các nhà đầu tư lựa chọn bất động sản mang lại giá trị thật, 80 % các nhà đầu tư lựa chọn bất động sản tiềm năng, chưa được đưa vào sử dụng và chưa có dòng tiền.
Khi có yếu tố vĩ mô tác động, các nhà đầu tư đất nền sẽ phải rút hết và các phân khúc bất động sản có giá trị thật lại tăng giá. Và hiện tại, Việt Nam đã có xu hướng quan tâm đến bất động sản giá trị thật thay vì đầu cơ đất nền và Nhà nước cũng sẽ thắt chặt các quy định, chính sách về bất động sản và tương lai cả thị trường sẽ chuyển sang bất động sản giá trị thật.
Ảnh hưởng của vĩ mô tới các đối tượng trong ngành như thế nào?
Đối với chủ đầu tư
Các chủ đầu tư đã đến lúc chú trọng đến việc “làm thật”. Không giống như trước đây, chỉ vẽ ra một cái dự án nào đó và có thể bán được luôn, mà hiện tại, các chủ đầu tư khó có thể làm điều đó và xu hướng bất động sản giá trị thật sẽ càng được đầu tư và chú ý. Vì vậy, các chủ đầu tư hiện nay phải kêu gọi được vốn và tạo ra bất động sản mang lại giá trị sử dụng thực sự cho khách hàng. Ví dụ như bất động sản nghỉ dưỡng, các chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ nhu cầu của khách hàng mục tiêu để quyết định đưa vào khai thác và kinh doanh. Hoặc khi làm nhà ở, họ cần tìm hiểu ở của người dân Việt Nam, vị trí địa lý, nhu cầu tiện ích,…
Đối với nhà đầu tư
Vì các nhà đầu tư ở Việt Nam chủ yếu là các nhà đầu tư nhỏ lẻ và bản chất là đầu nên khi tác động vĩ mô thì giá đất có thể giảm hoặc tăng và kéo theo việc ảnh hưởng tới hàng loạt các nhà đầu tư bán chuyên nghiệp. Trong thời điểm hiện tại, để đầu tư được bất động sản, các nhà đầu tư không thể theo chu kỳ bất động sản tăng để mua mua và không dễ dàng để mua là có thể thắng. Điều đó khiến cho các nhà đầu tư trong bối cảnh hiện nay phải chuyển sang bất động sản dòng tiền, đem vào trong khai thác và tạo ra dòng tiền, đặc biệt là phải tìm hiểu và nắm vững các kiến thức về kinh doanh.
Đối với nhà môi giới, sales bất động sản
Giống như nhà đầu tư, các bạn môi giới cũng sẽ rơi vào tình trạng đi làm lâu năm và quen với thị trường bất động sản như vậy nên để chuyển đổi rất khó. Bởi vì, trong bối cảnh hiện nay, khách hàng dần chuyển sang đầu tư chuyên nghiệp chứ không còn là các nhà đầu cơ. Trước đây, vì bán cho những khách hàng đầu cơ rất đơn giản, thậm chí họ tranh nhau mua ở trong một thời điểm, nên các bạn làm môi giới bất động sản không cần nhiều kỹ năng, không cần tư vấn chuyên sâu, cũng như không cần hiểu về tài chính. Trong hiện tại và tương lai, bất động sản được đưa vào sử dụng và chúng ta giao dịch. Khách hàng đầu tư sẽ yêu cầu khắt khe hơn với nhà môi giới, yêu cầu họ hiểu và phân tích được dòng tiền sẽ sinh ra từ đâu, có đều không và có rủi ro gì không? Hoặc đối với khách hàng mua nhà ở, họ sẽ quan tâm nhất đến những dự án có pháp lý nó có đầy đủ, xu hướng sống, phong cách sống,… Vì vậy, đó là những kỹ năng mà nghề môi giới bất động sản đòi hỏi đáp ứng đầy đủ và ngày càng nâng cao.
Vậy thưa ông, giải pháp nào là tối ưu cho các đối tượng trong ngành bất động sản trong bối cảnh hiện nay?
Dành cho chủ đầu tư
Trên thực tế, các chủ đầu tư ở Việt Nam vẫn đang tạo ra những bất động sản có giá trị thật sự. Đối với chủ đầu tư, Nhà nước dần dần sẽ siết lại bằng các quy định, chính sách nên các chủ đầu tư cần đảm bảo pháp lý minh bạch, rõ ràng và thực hiện đủ điều kiện để kinh doanh trong ngành này.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư nên tập trung nghiên cứu concept, hình dung rõ chân dung khách hàng thực sự của mình và thiết kế sản phẩm dựa trên nhu cầu của khách hàng sử dụng như phân khúc người ở thật, phân khúc nghỉ dưỡng, du lịch, phân khúc thương mại, văn phòng, điểm bán lẻ
Dành cho chủ sàn môi giới
Trong tương lai, các sàn môi giới nên đi theo xu hướng “sàn môi giới nào đi theo chủ đầu tư đó” thay vì môi giới tự do như hiện tại. Điều đó sẽ giúp cho các sàn môi giới có thể dựa vào chân dung khách hàng, phân khúc phân khúc bất động sản để có thể cùng với chủ đầu tư tạo ra kênh phân phối và tiếp cận được đúng cái đối tượng khách hàng mục tiêu.
Về sản phẩm bất động sản, thị trường vẫn đủ nguồn cung cho các sàn môi giới bất động sản. Tuy nhiên, các sàn nên tập trung vào việc là hỗ trợ sales nhiều hơn, đào tạo nâng cao năng lực sales với bộ kỹ năng, kiến thức dành cho người môi giới chuyên nghiệp. Vì vậy, hỗ trợ đào tạo năng lực và cung cấp môi trường chuyên nghiệp là giá trị lõi của các công ty môi giới.
Dành cho sales bất động sản
Các bạn sales chính là người đại diện cho chủ đầu tư để bán hàng, thuyết phục khách hàng và cung cấp thông tin chính xác cho khách hàng. Vì vậy, các bạn sales nên có tư tưởng đại diện cho chủ đầu tư đó, mang thương hiệu của chủ đầu tư đến với khách hàng.
Đặc biệt, khi tiếp cận và thuyết phục khách hàng, các bạn môi giới cần có bộ kỹ năng về tài chính, pháp lý, xu hướng vĩ mô tác động và hiểu được mục đích sử dụng của họ để sử dụng nào để sử dụng kỹ năng đó. Ví dụ, đối với các nhà đầu tư, các bạn sales cần am hiểu về mô hình kinh doanh khai thác trên bất động sản, đối với khách quan tâm nhà ở thì sales cần am hiểu về phong thủy. Trong tương lai, tất cả các kiến thức, kỹ năng đó gần như là cầu nối giữa các bạn và khách hàng.
Và đặc biệt, bởi vì thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn còn đang khá sơ khai. Về bản chất, công việc của người môi giới là quản lý bất động sản hoặc là quản lý tài sản. Đây chính là dịch vụ trong tương lai mà các bạn môi giới có thể tìm hiểu và cân nhắc. Nếu các bạn muốn bám trụ vào ngành này nên đi học thêm các kiến thức, kỹ năng chuyên nghiệp. Đó là điều bắt buộc trong xu thế phát triển hiện nay. Tại Việt Nam, chúng ta có thể tìm kiếm trung tâm đào tạo chuẩn chỉ về môi giới bất động sản. Việc sở hữu chứng chỉ về nghề môi giới bất động sản giúp cho các bạn sales sở hữu khung kiến thức của người sales bất động sản chuyên nghiệp. Vì vậy, để thành công và trở thành nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp, các bạn nên nâng cấp bản thân mình qua việc đi học một cách nghiêm túc.
Vâng xin cảm ơn ông về những chia sẻ rất chi tiết và hữu ích vừa rồi ạ, hi vọng sẽ có nhiều dịp được nghe ông chia sẻ thêm về những chủ đề khác.
Link video phỏng vấn chi tiết các bạn có thể xem tại: https://www.youtube.com/watch?v=mBsPKZOPU3c
Về tác giả:
Ông Thuỳ Nguyên là nhà sáng lập Bess & Company hệ sinh thái hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ, startups tại Việt Nam. Ông là chuyên gia quản trị học, có hơn 12 năm nghiên cứu về các chuyên môn như quản trị học, quản lý, lãnh đạo, marketing, R&D sản phẩm, sản xuất vận hành, kênh phân phối và bán hàng, truyền thông, nhân sự, tài chính. Ông đã trực tiếp tư vấn cho hơn 300 doanh nghiệp SMEs tại Việt Nam, và đào tạo cho hơn 12.000 người là nhân sự trong các doanh nghiệp. Ông là khách mời thường xuyên của các chương trình khởi nghiệp và hỗ trợ các doanh nghiệp ở các tỉnh thành trên toàn quốc.
Fanpage chính thức của Mr. Thuỳ Nguyên: https://www.facebook.com/Ires.ThuyNguyen
